Trong thời gian qua, thực tế đã cho thấy có rất nhiều vụ tai nạn cháy nổ đã xảy ra tại các khu vực nhà chung cư cao tầng trên địa bàn các đô thị, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM. Điều này đang đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý và thiết kế trong giai đoạn tới, để không chỉ đơn giản hạn chế tối thiểu số lượng và thiệt hại các vụ cháy tại các công trình chung cư cao tầng, mà còn hướng đến quản lý và vận hành đồng bộ nhà chung cư cao tầng, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.


Bên cạnh những ưu điểm vượt trội của nhà cao tầng, nhiều dự án nhà cao tầng xây chen lấn trong các khu dân cư cũ, hay nhóm các chung cư cao tầng chất tải lên hệ thống hạ tầng hiện có gây quá tải hạ tầng đô thị với nhiều vấn đề nổi cộm đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy (PCCC). Vụ cháy điển hình tại chung cư Carina Plaza tại thành phố Hồ Chí Minh ngày 23/3/2018 mới đây là một ví dụ cho thấy cần có những điều chỉnh về quy chuẩn xây dựng công trình cao tầng với an toàn PCCC theo yêu cầu thực tiễn đặt ra.

Những định nghĩa quốc tế về xây dựng nhà cao tầng gắn với công tác PCCC

Trên thế giới nhà cao tầng hay công trình cao tầng luôn kết nối và song hành với công tác an toàn cứu hộ, cứu nạn và an toàn PCCC. Theo cuốn “High-Rise Security and Fire Life Safety” của tác giả Geoff

Craighead, nhà xuất bản Elsevier Inc (Mỹ) năm 2009 trên thế giới hiện nay chưa có thuật ngữ chính xác, tuy nhiên nhà cao tầng có thể được định nghĩa như sau:

– Một tòa nhà mà chiều cao của nó có thể ảnh hưởng đến sự thoát nạn (Hội nghị quốc tế về các tòa nhà cao tầng).
– Điểm phân chia tòa nhà cao tầng thường là tầng 7, đôi khi xác định từ tầng 7 trở lên là nhà cao tầng, hoặc xác định bằng chiều cao tuyến tính (tính bằng feet hoặc metre).
– Một tòa nhà được coi là cao tầng khi chiều cao của nó cao hơn tầm với tối đa của thiết bị phòng cháy chữa cháy, khoảng 75 feet (23 mét) – và 100 feet (30 mét) , hoặc trong khoảng 7 đến 10 tầng (phụ thuộc vào khoảng cách giữa các sàn).
– Một tòa nhà cao từ 40 tầng trở lên được coi là rất cao (siêu cao tầng) (Lo 1997; Lo et al 2002; Lu et al. 2001; Chow & Chow 2009, 2011). Tiêu chuẩn quốc gia Trung Quốc xác định nhà siêu cao tầng là nhà có chiều cao trên 100m.
Một số nguyên tắc về an toàn PCCC trong xây dựng nhà cao tầng trên thế giới
– Quy chuẩn bắt buộc đối với nhà ở chiều cao từ 40 tầng trở lên, nhà công nghiệp từ 25 tầng trở lên phải thiết kế một tầng cứu nạn. Ít nhất 50% tổng diện tích sàn cứu nạn phải được dành là nơi cứu nạn.
– Hệ thống dò tìm báo cháy được chia làm 2 loại dựa trên khái niệm mô tả (loại 1) và thực hiện (loại 2). Sự khác biệt giữa 2 hệ thống này là khi hệ thống dò tìm báo cháy được kích hoạt tại 1 điểm bất kỳ thì toàn bộ hệ thống báo cháy sẽ kêu. Đối với loại hệ thống thứ 2, khi hệ thống dò tìm được kích hoạt chỉ có hệ thống báo cháy ở sàn cháy, 1 sàn phía dưới và 2 sàn phía trên được kích hoạt.
– Tính tin cậy của thang thoát hiểm và thang máy thoát hiểm.v.v…

Nhà cao tầng trong tiêu chuẩn và quy chuẩn Việt Nam về xây dựng và PCCC

Tại Việt Nam, chưa có tài liệu phân loại chính thức và chính xác các công trình kiến trúc theo số tầng cao. Theo TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế” thì nhà ở cao tầng là loại nhà ở, căn hộ có chiều cao từ 9 đến 40 tầng (trên 40 tầng thường gọi là nhà siêu cao tầng sẽ có chiều cao tương đương 144m).

Đầu năm 2013, Bộ Xây dựng ra Quyết định 212 hủy bỏ 169 tiêu chuẩn xây dựng trong đó có TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế”, chỉ giữ lại 20 tiêu chuẩn được cho là phù hợp trong giai đoạn hiện nay, đến nay vẫn chưa có tiêu chuẩn thay thế.

QCVN 06:2010/BXD về an toàn cháy cho nhà và công trình là một bước tiến so với TCVN 2622:1995 – “Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình – Yêu cầu thiết kế”. Quy chuẩn xác định nhà thuộc nhóm nguy hiểm cháy theo công năng có chiều cao lớn hơn 50m (tương đương 14 tầng) phải có giải pháp riêng được cơ quan PCCC thẩm định phê duyệt, nghĩa là chưa có trong quy chuẩn.

Những bất cập

Tầm với các thiết bị PCCC ở Việt Nam hiện nay cao nhất là 56m (khoảng 18 tầng), Hà Nội có 2 chiếc xe loại này . Đầu tư xe có tầm với vượt khoảng cách này là không khả thi vì xe rất nặng, có thể gây sập cống đứt dây điện, đường cua xe dài không thuận tiện với địa hình đường đông, ngõ nhỏ tại các đô thị của Việt Nam buộc phải sử dụng máy bay trực thăng mà do ngân sách hạn hẹp hiện nay Việt Nam chưa có.

Tiêu chuẩn Việt Nam về PCCC cho nhà ở và công trình chưa đề cập đến các giải pháp đối với nhà siêu cao tầng (40 tầng trở lên) và hoàn toàn chưa nghiên cứu về tầng cứu nạn.

Một số dự án quy hoạch xây dựng mới đây trong khu vực nội đô đã cho phép xây dựng lên cao tới 50 tầng và trên 50 tầng

Do vậy cần xem xét lại các quy chuẩn này cho phù hợp với thông lệ quốc tế, khi công tác PCCC liên quan tới an toàn tính mạng và tài sản của người dân

Lo sợ vì chỉ số chất lượng không chí (AQI) của Hà Nội, vài năm trở lại đây, tâm lý tìm cho mình một không gian sống xanh đang trở thành tiêu chí hàng đầu của phần đông khách hàng.

Tương lai của kiến trúc nhà ở sẽ là những ngôi nhà tràn ngập mảng xanh với không gian sống phủ đầy hơi thở thiên nhiên.


Thúc đẩy, bảo vệ sinh thái và đa dạng sinh học, nâng cao chất lượng không khí và nước, giảm chất thải rắn và bảo tồn tài nguyên thiên nhiên, lợi ích về môi trường là giá trị điển hình của kiến trúc xanh. Theo các chuyên gia của Hội đồng xanh thế giới, nếu so sánh với một công trình thương mại thông thường, công trình xanh sẽ sử dụng ít hơn 26% năng lượng, chi phí bảo trì giảm 13% và lượng phát thải nhà kính bớt đi 33%. Các chuyên gia cũng đã chỉ ra rằng, thiết kế của kiến trúc xanh làm giảm sự xuất hiện của các bệnh liên quan đến đường hô hấp.

Với tốc độ đô thị hóa tăng chóng mặt, lên tới 3,2%/năm, mức rất nhanh so với khu vực và cao gấp đôi tốc độ tăng dân số cả nước (Theo công bố của Ngân hàng Thế giới (WB) ngày 3/10/2017), Việt Nam đã đặt một thử thách không nhỏ lên vai Thủ đô Hà Nội và các thành phố lớn. Cùng với sự phát triển của đô thị và cơ sở hạ tầng, kiến trúc xanh nhanh chóng trở thành lựa chọn tất yếu của người dân Thủ đô và là một trong những tiêu chí để “cân đo đong đếm” giữa hàng loạt các dự án bất động sản.

Tuy nhiên, “kiến trúc” là một ngành nghệ thuật và khoa học về tổ chức sắp xếp không gian, lập hồ sơ thiết kế các công trình kiến trúc, vì vậy, một dự án chỉ đơn thuần có cây xanh chưa thể coi là “kiến trúc xanh” mà còn phải đáp ứng sự hài hòa cả về không gian và quy hoạch tiện ích. Đây mới thật sự là yếu tố khiến các nhà phát triển bất động sản phải đau đầu.


Không gian xanh cách Hoàn Kiếm chỉ 4km

Đón trước làn sóng phát triển của những công trình xanh, các ông lớn bất động sản đã và đang chuyển hướng kinh doanh. Thâm nhập vào thị trường Việt Nam từ khoảng năm 2007 nhưng sau gần một thập kỉ, kiến trúc xanh mới thực sự tìm được tiếng nói của mình cùng với những dự án đáp ứng được các yếu tố về vị trí, tiện ích và đặc biệt là không gian sống.

Dựa trên ý tưởng về một khu vườn Âu ngay trong lòng phố thị, điểm độc đáo của Sunshine Garden là khu vực lõi trung tâm của quần thể ba tòa tháp, một cấu trúc cảnh quan gắn liền những hình ảnh thường thấy trong những tòa lâu đài Châu Âu thanh lịch với tượng đài nghệ thuật được bố trí hòa giữa các mảng cây xanh và hồ nước, kết hợp với các tuyến đường dạo bộ liên hoàn.


Sunshine Garden là hiện thân của mô hình kiến trúc xanh bền vững, một cuộc sống đẳng cấp luôn hiện diện cùng với sự an nhiên, tĩnh tại và thanh bình.

Trong âm hưởng giao thoa của ánh sáng tự nhiên và sắc xanh yên bình, kiến trúc xanh tạo ra giá trị nền tảng cho Sunshine Garden với quy hoạch không gian thông minh và hàng loạt các tiện ích nội khu cao cấp: vườn dạo, công viên cây xanh, thư viện, trường học quốc tế, khu vui chơi trẻ em, khu thể thao ngoài trời, thác tràn - mặt nước nhân tạo, hồ bơi ngoài trời tiêu chuẩn 5 sao, sàn tắm nắng, vườn thực nghiệm...

Tất cả hạng mục được đầu tư xây dựng theo mô hình Compound khép kín và chỉ phục vụ duy nhất một đối tượng – cư dân sinh sống nội khu. Theo đó, mọi tiện ích tại dự án đều được xây dựng đồng bộ, đầy đủ, hiện đại, cư dân có thể thoải mái trải nghiệm các tiện ích sinh hoạt mà không cần di chuyển ra bên ngoài. Đồng thời, người bên ngoài cũng không được tự ý vào dự án để sử dụng các tiện ích bên trong. Chính vì những ưu điểm này, mô hình Compound Sunshine Garden mang đến chất lượng sống, tiện nghi đẳng cấp và góp phần xây dựng những nét văn hóa cộng đồng cho cư dân.

Hướng đến một cuộc sống an lành - nơi cộng đồng cư dân được hòa mình trong không gian đậm màu sắc cỏ cây, Sunshine Group đã dành một phần diện tích xây dựng căn hộ để thiết lập vườn sinh hoạt cộng đồng ngay tại các tầng của tòa nhà.

Đặc biệt, trong những khu vực này, chủ đầu tư triển khai hệ thống camera an ninh với công nghệ nhận diện khuôn mặt sẽ cho phép nhận diện chính xác ai là cư dân và ai không phải cư dân, điều này góp phần đảm bảo an ninh chung cũng như hạn chế người bên ngoài sử dụng những tiện ích công cộng của cư dân.

Được đánh giá là một không gian xanh hiện đại của khu vực lõi đô thị Hà Nội, trong phạm vi cách Hồ Gươm chỉ khoảng 4 km, Sunshine Garden sẽ là lựa chọn thích hợp cho những ai yêu thích và hướng tới cuộc sống xanh, an lành trong lòng phố thị.

Sunshine Garden là dự án Xanh cao cấp được phát triển theo mô hình Compound bởi Sunshine Group – Tập đoàn hiện đang rất thành công trên thị trường Bất động sản với chuỗi các dự án Sunshine Marina Nha Trang Bay, Sunshine City, Sunshine Center, Sunshine Palace, Sunshine Riverside, Sunshine Sky Garden... tại Hà Nội và các tỉnh thành trong cả nước. Đặc điểm nổi bật của Sunshine Group là vị thế tiên phong trong việc áp dụng công nghệ 4.0 trong quản lý và vận hành dự án.